自2015年后我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)頻發(fā)，而2020年至今，就已破產(chǎn)近百家。當開發(fā)商破產(chǎn)，債務人、建設承包人、抵押人、購房人等利益主體錯綜復雜。開發(fā)商破產(chǎn)重整，相對來說弱勢地位的個人購房者，還能得到應有的保障嗎？下面就幾種不同的情況分別探討一下。  

購房人已付清全款  

在購房人已支付全部房款的情況下，不論房屋是否建成或是否辦理產(chǎn)權轉移登記，依據(jù)2002年最高人民法院《關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中的第71條規(guī)定，屬于尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉移房屋所有權，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。  

雖未交付清房款，但已交付使用房屋  

雖購房人未付清全部房款，但是房屋已用于居住，且名下并無其他可居住房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律保障消費性購房人的基本生存權的精神，破產(chǎn)管理人不能解除合同而只能選擇繼續(xù)履行合同，購房人可以要求管理人辦理轉移房屋所有權手續(xù)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。  

購房人尚未付清全部房款，且無使用  

購房人尚未支付全部購房款的，且并未交付使用的房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律和司法解釋，購房人簽訂商品房買賣合同屬于雙方均未履行完畢的合同，購房人是沒有特殊保護的。在這種情況下，購房人是否能獲得房屋所有權，取決于破產(chǎn)管理人是否履行合同。如果管理人根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條決定解除合同，那么，購房人雖可以要求損害賠償，但只能以普通債權人的身份參與破產(chǎn)分配了。雖然在這種情況下對購房人很不利，但是購房人并非沒有保護自己的方法。根據(jù)《物權法》第20條，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。”  

由此可知，預告登記權利人的處分權雖然是消極的，但是可以排除破產(chǎn)管理人對房屋進行任意處分或清算分配的權利，管理人就已做預告登記的房屋可獲利益的途徑，便就只剩下繼續(xù)履行《房屋買賣合同》了。