宅基地屬于農(nóng)民集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權。那么農(nóng)村宅基地的使用權是如何取得的呢?要是轉(zhuǎn)讓宅基地的話，效力又如何呢?

宅基地轉(zhuǎn)讓行為的效力，應根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對待：

【1】農(nóng)村村民之間進行宅基地使用權轉(zhuǎn)讓。

目前關于農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權主要有兩種觀點：一種是允許自由轉(zhuǎn)讓，另一種是有條件的允許轉(zhuǎn)讓。

第一種觀點認為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則，農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地不應加以限制。

第二種觀點認為農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權需要具備各種前提條件，如轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權分配條件;轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意等等。

對比以上兩種觀點，法院大部分判例比較認同后一種觀點：一是因為根據(jù)宅基地取得程序，轉(zhuǎn)讓行為應經(jīng)村委會同意，報鄉(xiāng)政府土地部門批準備案，應進行物權登記;二是z轉(zhuǎn)讓應進行公示，私下轉(zhuǎn)讓會造成違反《土地管理法》“一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。

【2】農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權。

根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第62條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)是禁止宅基地使用權流轉(zhuǎn)的，宅基地使用權不能出租、出賣、抵押、入股或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快已經(jīng)不適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，而且，由于這種禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定引發(fā)了許多問題，比如：宅基地使用權歸屬混亂;農(nóng)村居民貸款困難;進城落戶的農(nóng)民出售宅基地使用權困難;想回農(nóng)村居住的城鎮(zhèn)居民又無法得到宅基地使用權等等。因此，對宅基地使用權流轉(zhuǎn)制度進行探討就顯得非常有必要。

宅基地使用權的取得

依據(jù)民法原理，宅基地使用權屬于用益物權。物權的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權只能原始取得。

宅基地使用權的原始取得是指不以他人的權利和意思為依據(jù)，根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權。由于我國宅基地使用權的特殊性，其原始取得的情況基本上只有審批取得一種，而通過審批取得宅基地使用權的前提必須具備相應的主體資格，即必須是本集體經(jīng)濟組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農(nóng)村居民不得再申請宅基地使用權。

綜上，對于宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓問題需區(qū)別對待：對農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓各地可以根據(jù)情況有條件的允許，但需完善相關的登記、公示制度以保護各方利益。而對于將宅基地使用權轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為則應嚴格禁止。認定買賣合同無效，不應受到法律保護。

宅基地轉(zhuǎn)讓政策

農(nóng)村宅基地試點有償轉(zhuǎn)讓頗有些“終點又回到起點”意味。宅基地曾經(jīng)有過私有并可自由買賣時期，從1949年新中國成立到1962年，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民私人所有，農(nóng)民擁有宅基地和房屋所有權，宅基地和房屋都屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)，宅基地所有權與房屋所有權兩權主體合一，宅基地及地上房屋可自由買賣、出租、贈與、典當及繼承。但是自1962年初至1999年間，農(nóng)村宅基地歸集體所有和農(nóng)民房屋可自由買賣政策逐步建立完善并趨于定型，而后沿襲至今。數(shù)十年來，農(nóng)村宅基地歸集體所有，農(nóng)民個人僅享有宅基地的使用權，宅基地不準出賣和出租;宅基地上的房屋可以自由買賣，農(nóng)民住房由房地合一的所有者主體轉(zhuǎn)變?yōu)樗姓咧黧w相分離。一邊是農(nóng)民房屋永遠歸農(nóng)民所有，并且有買賣或者租賃房屋的權利;另一邊卻強調(diào)宅基地一律不準出租和買賣，硬是整出“房地分離”奇跡。在國家鼓勵和推進農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的今天，宅基地與房產(chǎn)所有權“兩張皮”無疑成為亟需跨越的障礙。

對于表面已經(jīng)建有房產(chǎn)的農(nóng)村宅基地來說，不能出租或者出售在實際操作中本身是個悖論。農(nóng)民在出租或者出售房產(chǎn)時候，不會加上其房產(chǎn)下面宅基地不出租或者不出售條款，而租房特別是買房者也不會認同房子是我的、宅基地還是原戶主理念，更不會雙腳離開地面懸浮于宅基地上空。換句話說，農(nóng)民在出售自家房屋時，與之配套的宅基地已經(jīng)形成事實上的使用權轉(zhuǎn)讓。即便如此，已經(jīng)出售房屋的農(nóng)民與宅基地還是脫不了干系，假如鄰居之間發(fā)生宅基地界限扯皮糾紛，以致對簿公堂，在法律層面上還需要出賣房產(chǎn)的原農(nóng)戶出面打官司。如果說宅基地上有房屋似乎少了宅基地之憂的話，那么處理未建房宅基地問題就有些棘手：農(nóng)民名下宅基地面積超標，自家建房后還有大片空地足夠再建房而未建或者宅基地長期空置，都因不能出售造成資源長期閑置浪費。

宅基地可以有償退出或者轉(zhuǎn)讓，能夠讓進城農(nóng)民免去后顧之憂，讓大量閑置宅基地獲得“解放”，給農(nóng)村新一輪發(fā)展拓展土地資源調(diào)整空間。要把好事辦好，務必兼顧各方利益，尤其是要因地制宜制定合理補償標準，保證轉(zhuǎn)讓宅基地農(nóng)民利益不受損，實現(xiàn)買、賣與村集體多方共贏。

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